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北京倉儲物業供需矛盾突出 資本競相追逐

  北京跨境電商進出口呈爆發式增長,今年1-9月,僅前海灣保稅港區就實現跨境電商進出口1.13億美元,超過去年全年總和。北京目前每天約有200萬個小包裹,通過各種物流途徑進出境。

  今年,北京物流倉儲物業供不應求、租金上漲的趨勢越發明顯,這在當地住宅價格和成交量開始下滑、寫字樓等商業物業去庫存壓力較大的背景下尤為顯眼。物流倉儲物業正成為投資客和資本競相追逐的熱點領域。

  近日,仲量聯行在發布2015年第三季度的物流倉儲市場回顧時,提到了一個新現象:部分提供轉租服務的公司正在尋覓市場上合適的空置倉庫。

  “一直以來都是第三方物流及終端客戶為租賃倉庫的主要需求來源,比如進出口企業及電商企業。但隨著倉庫租金的日益攀升以及市場緊俏,部分公司開始瞄準這個領域,提供倉庫轉讓業務。”四通相關負責人對記者表示。

  租金穩步上漲

  雖然北京其他形式的物業市場已經出現了松動或下滑勢頭,但倉儲物業租金穩步上漲的勢頭未改。

  在住宅方面,北京房價一改上半年劇烈上漲的勢頭,已經連續三周下滑,部分新盤上市推出了變相降價措施,這在之前非常罕見。

  在寫字樓和零售等商業地產方面,世邦魏理仕的報告分析,未來6個月北京將有超過90萬平方米的寫字樓新增供應入市,且明后兩年都將是北京寫字樓供應的高峰。此外,雖然全市商業物業租金整體表現平穩,但整體市場空置率環比上升0.7個百分點至7.2%。未來6個月,北京還將有超過50萬平方米的新增商業物業供應入市,市場去化壓力較大。

  而在倉儲物業方面,仲量聯行的數據監測顯示,在旺盛需求及無新增供應的促進下,保稅倉庫租金環比上升2%,至40.4元/平方米·月,非保稅倉庫租金較上季度微升0.3%,至37.4元/平方米·月。

  世邦魏理仕研究部中國區執行董事陳仲偉此前也表示,至9月末北京優質物流設施市場的平均租金(同樣本)環比上漲3%,至34元/平方米。他相信隨著第三方物流公司和跨境電商的蓬勃發展,北京物流倉儲的缺口將會越來越大,倉儲設施租金也將繼續逐步走高。

  當地一位進出口物流行業人士李立(化名)告訴本報記者,倉庫雖然供不應求,一旦出現空置,很快就被市場消化,但是有些時候會出現一些意外情況。比如,某家進出口公司如果與倉庫簽了一年的合同,但是業務波動性較大,生意不好,可能就會斷租,因此一些私人倉庫的業主也愿意省心省力,讓提供轉租服務的公司承包轉租。

  他補充道,通常倉庫大部分租給了物流公司。就拿保稅倉庫和進出口監管倉庫來說,八成租給了物流公司,物流公司再轉租出去,其他的才直接租給了進出口企業。有投資客為了轉租,特意去注冊物流公司。

  供需矛盾突出

  近年來,占地不到2000平方公里的北京土地資源尤為緊缺,作為當地支柱產業的物流業發展迅猛,物流倉儲物業缺口日益增大。

  一方面,北京新增倉儲物業供應少。在近日舉行的三季度北京物業市場分析會上,世邦魏理仕華南區研究部副董事郭麗萍介紹,北京已連續多個季度無任何新增倉儲物業入市,直至8月份才新增一個約10萬平方米的倉儲項目入市。

  當地一位觀察人士稱,由于物流倉儲占地面積大,并且收益不及寫字樓等商業或零售業,GDP產出值相對較小,加上土地資源緊張,相關部門批復倉儲用地的意愿并不強烈。此外,有些企業在拿到物流倉儲用地后,甚至在上面改建寫字樓或工業廠房。

  四通預計,保稅倉儲及非保稅倉儲需求穩定,并將推動租金穩健增長。保稅倉儲市場方面,未來12個月供應不多,約只有5萬平方米(建筑面積)新增供應量,其用途以自用為主。非保稅倉儲市場方面,由于未來12個月可租賃項目將增加,約有10萬平方米(建筑面積)新增供應量。

  另一方面,在需求上,社會消費品零售及網絡零售交易量正在穩定增長,第三方物流的城市配送倉儲需求也呈上升趨勢。此外,自貿區政策落地后,海關、稅務、檢驗檢疫等部門陸續出臺一系列政策利好,跨境電商業務由此迅猛發展,也令保稅倉儲需求不斷增加。

  以跨境電商業務為例,該產業發展正呈現井噴態勢。根據北京市經信委提供的數據,今年上半年北京跨境交易額達131.81億美元,較去年同期漲幅131.65%。10月20日,前海首家跨境海鮮電商平臺也正式上線。

  在供需矛盾突出的背景下,倉儲物業空置率很低。仲量聯行發布的數據顯示,目前北京全市保稅倉儲存量為190萬平方米,空置率已從二季度8.8%降至三季度4.7%;非保稅倉儲存量為86萬平方米,空置率僅2.3%。

  轉向周邊拿地

  除了上述提供轉租服務的企業,開發商也瞄準了北京的倉儲物業。趙先生在北京物流地產領域摸爬滾打了十來年,他感覺2008年左右當地倉儲物業市場開始受到資本市場的追捧。“這跟房地產趨勢掛鉤。之前商業和住宅形勢大好的時候,資金大量投入該領域,但從2008年開始房地產市場波動大的時候,資本開始流入物流地產。”

  他感嘆,大家都想來北京,但是北京的倉儲用地太難拿了。他所在的物流地產公司已經七八年沒有拿到倉儲用地了。“從2010年開始,一手地幾乎拿不到,二手地有可能拿到,但代價太大,相當于住宅地的地價,做物流的話回報不劃算。”

  現代物流業雖然是北京的四大支柱產業,但是近年來新材料和生物等七大戰略性新興產業引擎作用日益凸顯。趙先生記得2009年左右,北京對物流土地的規劃供應開始日益減少。他所在的企業已經轉而去北京周邊城市布局,去年他們在惠州拿了一塊八九萬平方米的地,目前正在開發。

  近來,機構投資者與大型物流開發商合作的例子逐漸增多。

  倉儲行業的相關負責人說,未來來自周邊城市非保稅倉儲的供應將對租金升幅帶來一定壓力,但是由于配送時間的限制,部分電商企業寧愿承擔較高的租金成本,仍將繼續選擇北京范圍內的倉儲物業,預計未來一年租金同比增幅將高達7%~9%。

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